【正文】

一、“地产金融16条+”来了

(资料图)

2023年7月10日，央行与国家金融监督管理总局联合发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（简称“地产金融16条+”），明确央行、原银保监会于2022年11月11日发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（即地产金融16条）有关政策适用期限的，统一延长至2024年12月31日。具体看，

（一）对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资……积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持……2024年12月31日前到期的可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

（二）2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；债务新老划断后的承贷主体按合格借款主体管理；对于新发放的配套融资形成良的，已尽职的相关机构和人员可予免责。

（三）其他不涉及适用期限的政策长期有效。

二、本次政策总体释放四个信号

本次政策释放出以下几个信号：

（一）没有太多增量政策信息，意味着地产强刺激基本不用指望了

本次政策只是地产金融16条的延续，没有太多增量政策信息，这意味着地产强刺激基本不用指望了。也即从政策层面看，中央对地产行业有足够定力，当前中央层面给予的金融支持政策应已经足够，效果不太理想的症结是执行不好、各市场主体出力不够及观望情绪浓厚，而非政策力度不够。

这种情况下，后续与地产行业有关的支持类政策可能也不会有太多增量信息。换言之，目前仍是靠地产企业、金融机构自身力量解决问题的阶段，穷尽地方、金融机构、地产企业自身手段依然是方向，中央不会轻易出手，否则会产生道德危机。

（二）缓解商业银行资产质量压力，间接表明地产行业困局对资产质量影响较大

考虑到各银行2022年的房地产业贷款不良率普遍较2021年有明显上升（部分银行还因为不良率而选择不公布相关数据），这一举措无疑会减轻商业银行等金融机构的资产质量压力，也即本次政策实际上是为了保护金融机构，避免其资产质量出现大幅下滑，即明确2024年12月31日前与地产行业有关的存量融资可以进行展期且可不调整贷款分类（根据规定重组资产应至少分类为关注）。例如，我们看到，中行、工行、农行等国有大行的房地产业贷款不良率均已超过5%，建行、民生银行、招行等不良率也均超过4%。

不过这也释放出目前金融机构受地产行业困局影响较大的信号，如果不通过展期等方式进行缓解，很多银行可能无法承受，只能被动核销。

（三）鼓励金融机构与地产企业协调进行债务重组

当然从政策表述来看，我们也感受到另外一个不太好的信号，即政策层面鼓励金融机构与地产企业协商进行债务重组。根据现有规定，重组资产应至少归为关注，再次重组的资产应至少归为次级类。换言之，政策层面希望在多给出的这一年多缓冲时间里，金融机构能够充分利用起来，通过展期、调整还款安排等方式予以支持，解决自身问题。也即在这个时间段，如果金融机构无法解决，则可能就要自己承受了。

根据2023年2月11日《商业银行金融资产风险分类方法》，合同调整主要包括展期、宽限本息偿还计划、新增或延长宽限期、利息转为本金、降低利率、允许债务人减少本息或相关费用的支付、释放部分押品、置换等，这些均属于债务重组的情况。

（四）保交楼仍是政策鼓励方向，但中小银行介入意愿不大

本次政策明确其他不涉及适用期限的政策长期有效，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清。可以看出，保交楼仍是政策鼓励方向，但是从实践来看，中小银行介入意愿不大，即便大型股份行在全国落地的保交楼配套融资项目也比较少。

这主要是因为，目前保交楼主要是民生和政治任务，市场化逻辑比较弱，国有行、政策性银行是主力，中小银行介入进去的政策支撑度不够，且这些银行以专项借款等方式介入进去后，基本已经把项目的抵押物、货值握在手里，其它后进入的银行往往会比较吃亏。

三、结语

总之，从政策用意来看，本次政策既给商业银行等金融机构争取了一定缓冲时间，实际上也是给其下了最后通牒，即地产行业和金融机构靠自身努力解决问题的时间不多了，地产行业、金融机构是利益共同体。

从这个角度来说，地产行业债务重组大潮无法避免，作为地产行业“高杠杆、高负债以及高周转”的直接推动者，金融机构在地产行业风险出清的过程中应会付出代价，而中央不会轻易出手，其能做的便是为地产行业风险出清创造条件、提供环境。